Recalificación urbanística de la fábrica de Lolín (capítulo 2º) en el que se explica que el concejal dueño de la empresa no puede hacer un convenio urbanístico con el Ayuntamiento y del extraño agrandamiento del solar de la fábrica, entre otras historias.

En la primera entrega Recalificación urbanística de la fábrica de Lolín (capítulo 1º) en el que se reflexiona sobre el dilema entre el interés privado y el interés público y sobre la obligación de cumplir con lo prometido  hablaba de la filosofía que entraña esta operación de recalificación urbanística, una operación que desde mi punto de vista es contraria al interés general. Este artículo ha recibido 510 visitas entre el 6 y el 12 de enero. Durante ese mismo periodo esta cuestión no ha sido tratada en los medios de comunicación locales. Es a través de las redes sociales donde ha habido cierta repercusión. Debo seguir ahora con el segundo capítulo en el que es importante entrar en las cuestiones jurídicas que afectan a esta operación empezando por analizar una cuestión previa de enorme importancia.

Jesús Gutiérrez al ser concejal del Ayuntamiento de Castro Urdiales no puede hacer convenios urbanísticos con el propio Ayuntamiento.

Tal y como anunció su promotor, Jesús Gutiérrez, para que el traslado de la fábrica de anchoas sea viable y se recalifique su solar como zona comercial es necesario tramitar un modificado del Plan General de Ordenación, y tal modificado será resultado de la firma de un convenio urbanístico entre la propiedad y el Ayuntamiento de Castro Urdiales. Ya avisé en su momento de mi extrañeza de que esto pudiera llevarse a efecto teniendo en cuenta que el promotor resulta ser concejal, portavoz del PRC, y la concejalía de Urbanismo está en manos de CastroVerde, partido que alcanza el poder municipal para contribuir a otra forma de gobierno, y para hacer posible otro urbanismo.  La cuestión es si es éticamente admisible y jurídicamente posible que un concejal del Ayuntamiento de Castro Urdiales, en nombre de la empresa de la que es propietario y administrador, pueda hacer un convenio urbanístico con el propio Ayuntamiento. Es una cuestión de tal importancia que espero no haya pasado desapercibida al equipo de gobierno, y al concejal de Urbanismo, y entiendo que el Ayuntamiento debe evacuar informes antes de asumir decisiones sobre las que tenga que dar marcha atrás.

Mi respuesta es que no, y lo digo con convencimiento, siempre a salvo de respuesta mejor fundada en derecho.  Jesús Gutiérrez, dueño de su empresa, está en su derecho de hacer negocios con el Ayuntamiento de Castro Urdiales siempre respetando la ley. Pero el concejal del PRC Jesús Gutiérrez no debe hacer contratos con el Ayuntamiento del que es cargo electo, no debe por su manifiesto conflicto de intereses, y porque su presencia como cargo político, concejal del Ayuntamiento, condiciona sin duda la postura del propio Ayuntamiento en el que ocupa una posición de ventaja. No basta con que se abstenga en los órganos o comisiones en los que haya un posicionamiento sobre este asunto; es más simple, no puede contratar: ni puede venderle una caja de latas de anchoas al Ayuntamiento, ni mucho menos hacer un convenio urbanístico de la envergadura que estamos hablando, y que consiste en recalificar el solar que ocupa la fábrica de anchoas Lolín (que pasaría del uso industrial  a comercial), para implantar en ese lugar un futuro centro comercial, una recalificación que implica la obtención de 2.479 m2 de más suelo construido del que ahora dispone actualmente la fábrica. Aclaro para quien no lo sepa que los convenios urbanísticos son contratos administrativos, y entre todos los tipos de contratos que se pueden hacer con un Ayuntamiento es seguramente en este ámbito, el de la recalificación urbanística, en el que hay que cuidar algo más que las apariencias. Jesús Gutiérrez debió optar: o se es concejal, o se hacen negocios con el Ayuntamiento, pero no se pueden ser o hacer ambas cosas a la vez.

Hasta aquí las consideraciones éticas. Las consideraciones jurídicas van por el mismo camino. La legislación española recoge los supuestos de incompatibilidad y conflicto de intereses de los cargos de la Administración. El precepto más claro lo establece la Ley de Contratos del Sector Público en cuyo art. 60.g establece la prohibición de contratar con las administraciones públicas de los cargos electivos, extendiendo tal prohibición a las empresas en cuyo capital participen, y a los cónyuges, ascendientes, descendientes, hermanos y cuñados. Por lo tanto, siendo Jesús Gutiérrez, concejal, y al mismo tiempo dueño y administrador de las empresas Notna S. L. y Anchoas Lolín S. L. no puede firmar este convenio a no ser que renuncie a su condición de concejal.

Digo esto aclarando que no tengo ninguna animadversión hacia Jesús Gutiérrez a quien considero una persona agradable y educada con la que siempre he tenido un buen trato. Tal como defendí en mi primera entrega, esta operación urbanística merece mi interés porque sea  quien sea su promotor es un gran error, y encierra algunas de las perversiones que recuerdan la calamitosa forma de hacer urbanismo en nuestra ciudad, y defiendo que la misma es perjudicial para el interés público. Por lo tanto hay que continuar para tratar de desentrañar aspectos muy oscuros en el fondo del asunto.

El extraño agrandamiento de la fábrica de Lolín delata una apropiación de suelo público.

No puede pasar desapercibido que el autor del proyecto de Modificado del Plan General nº 23 que sustenta esta operación sea Javier Leonardo, de la empresa de ingeniería DIRSUR. Javier Leonardo, ingeniero de caminos, fue director del equipo redactor del Plan General de Ordenación Urbana de Castro Urdiales aprobado en diciembre de 1.996. El ingeniero de caminos que redacta el proyectode la fábrica de Lolín es Antonio Martínez Alonso, miembro del estudio de ingeniería DIRSUR. El proyecto se tramita como una reforma de la fábrica de Oleotécnica, sin embargo el volumen se sobrepasa con creces del edificio original, un edificio con una fisonomía que siempre llamó la atención. Un amigo me decíaentlnces: “Esta fábrica que parece un hotel terminará siendo un hotel… al tiempo”.  Bueno, no parece que vaya a terminar siendo un hotel, pero si puede terminar siendo un centro comercial. En aquel proyecto de 1.996 se reconoce una parcela de 5.343 m2. El caso es que en la memoria del proyecto de Modificado del P. G. nº 23 que da forma a esta operación se dice que la parcela de la fábrica es de 5.538 m2 pero a continuación añade que “sin embargo es preciso llamar la atención sobre el hecho de que la cartografía en la que está dibujado el Plan General data de los años 80 y por tanto es bastante inexacta ya que los accesos a la autovía no estaban realizados por lo que el  PGOU recoge el proyecto y no lo realmente construido”(…)”la parcela tiene según medición topográfica reciente 6.178 m2”(…) “Es preciso llamar la atención como los errores cartográficos provocan una diferencia de superficie de 600 m2.”Es decir, el director del Plan General reconoce, ahora trabajando para un particular, los errores cartográficos sobre los que asentó en Plan General. Increíble. Y además falso. Para demostrarlo merece la pena hacer una reconstrucción gráfica de este misterioso agrandamiento de la parcela de la fábrica Lolín. Para ello merece la pena tirar de archivo, y hacer una reconstrucción de su evolución:

comparativa_fabrica1981_avance1993_hastaactualidad_6fotos_reduc

En la imagen puede observarse en seis instantáneas la evolución de la parcela y la delimitación de la calificación que ocupa la fábrica de Lolín, una evolución en la que se aprecia el aumento de ocupación de la parcela y el aumento de la edificabilidad. En la primera se observa la ocupación de la antigua fábrica de Oleotécnica antes de ser comprada por Anchoas Lolín S. A. que también adquiere las parcelas de las dos casas contiguas. Cuando se redacta el Plan General la primera idea que se plantea, es decir, la que figura en el avance de planeamiento que se hizo público (imagen 2), el planificador previó la cesión de espacios en el entorno de la fábrica como zona verde que luego, en el plan aprobado definitivamente (imagen 4) desaparecieron. Curiosamente en el proyecto encargado meses antes y en el que participa un técnico del equipo DIRSUR que redacta el Plan General se reducen considerablemente las cesiones de zonas verdes y espacios peatonales (imagen 3), y en el Plan General aprobado definitivamente se reducen aún más (imagen 4). Un conflicto de intereses manifiesto que se desplaza a favor del promotor perjudicando la cesión de espacios públicos. En cualquier caso, la previsión del Plan General aprobado, y vigente actualmente (imagen 4) es la de ceder un espacio peatonal que nunca se concretó en la realidad y que queda diferenciado del espacio rayado. La realidad (imagen 5) es la de la ocupación más allá del suelo calificado industrial, ocupando finalmente la fábrica el suelo que debió ser peatonal. En la imagen 6, la del centro comercial, se consolida esa ampliación de suelo industrial de facto y contraria al Plan General.

Lo cierto es que no hay errores de topografía ni cartografía, o al menos no son tan apreciables como los que se dicen. La parcela de la fábrica era y ha sido siempre similar a 5.538 m2. Según el registro de la propiedad es de 5.666 m2. ¿Cómo es posible que entonces haya engordado la parcela hasta 6.178 m2? Pues porque en ella se han incluido más suelo del que pertenece a la propiedad, concretamente se ha incluido suelo público. Lo primero que apreciamos es que se incluye como propiedad de Lolín una porción de terreno que corresponde al espacio peatonal y viario que no se cedió en el momento de construir la fábrica. Alguien cometió un error muy grave (por decirlo de una forma amable) y no obligó a la propiedad a respetar las cesiones correspondientes tal como señala el plano del Plan General. La tapia de la fábrica se levantó más allá de los lindes de su propiedad y dentro de la fábrica hay suelo peatonal. Una negligencia incomprensible de los servicios técnicos delante de las narices del director del Plan General.

Sin embargo, si seguimos rascando en esta realidad nos topamos con que el asunto es aún más grave. Los 6.178 m2 que se atribuye la propiedad incluyen suelo de propiedad municipal. No puedo precisar la cantidad pero estimo en al menos 600 m2 la porción de suelo que formaba parte del talud de la antigua vía de ferrocarril de Castro Traslaviña cuyo trazado pasaba por la actual calle Leonardo Rucabado que ahora linda con la fábrica. El suelo que formaba parte del ferrocarril y que a finales del siglo XIX fue expropiado a particulares (en este caso fue siempre municipal pues formaba parte de las campas de san Pelayo y san Antonio pertenecientes al Ayuntamiento) fue comprado en el año 1.974 por el Ayuntamiento de Castro Urdiales a la FEVE siendo alcalde precisamente Manuel Gutiérrez Elorza “Lolín” en la que fue una magnífica operación que supuso un considerable aumento del patrimonio municipal en suelo. En la planimetría que fue elaborada entonces por el aparejador municipal se observa con absoluta claridad:

planosregrasaconferrocarril_reduc

En la imagen superior tenemos a la izquierda un croquis que representa la vía de Castro-Traslaviña. Se muestra con el talud dibujado a ambos lados de la vía en una zona en la que la vía del ferrocarril separaba las campas de san Pelayo (que posteriormente se destinaría para hacer el colegio de Formación Profesional Dr. Zapatero) y la campa de san Antonio que en el año 1.952 sería subastada para adjudicarse a la fábrica REGRASA que más tarde se denominaría OLEOTÉCNICA y sobre la que se construyó la fábrica de anchoas Lolín. Tanto la vía como los terrenos que ocupan sus taludes pasan al organismo estatal FEVE cuando el ferrocarril entra en desuso a mediados de los años sesenta. En 1.974, el Ayuntamiento de Castro Urdiales, siendo alcalde Manuel Gutiérrez Elorza “Lolín” compra al FEVE las propiedades del trazado de la vía de Castro-Traslaviña y Castro-Alén. En la imagen de la derecha se observa la delimitación de la parcela según plano levantado por el aparejador municipal y que formó parte del expediente de compraventa y que se inscribieron en el registro de la propiedad. En ese tramo se señala una subparcela de 2.405 m2. En amarillo se subraya el espacio que puede estimarse es apropiado por la parcela de la fábrica.

Así pues, este asunto, más allá de su necesaria enmienda, es de suma gravedad y va mucho más allá de una discutible recalificación urbanística. Lo es porque se descubre una apropiación de espacio público, por lo tanto lejos de pretender agrandar la propiedad debe procederse a lo contrario, es decir, a respetar las alineaciones del Plan General y devolver el suelo usurpado. En el próximo gráfico, el que se reproduce en la memoria del borrador del modificado del Plan General nº 23 elaborado por Javier Leonardo (DIRSUR) se señala el suelo público ilegalmente ocupado:

planooleotecnica_suelomunicipalferrocarril_reduc

En esta imagen se reproduce la nueva topografía que recoge el agrandamiento de la fábrica en relación con el suelo industrial calificado por el Plan General. La zona que se subraya en verde fosforito y naranja corresponden a los espacios públicos sustraídos, la mayor parte pertenecientes al suelo de propiedad municipal comprado a la FEVE y que formaban parte del talud que lindaba con la fábrica Oleotécnica. El de color naranja (aproximadamente 300 m2 es suelo de propiedad municipal calificado como industrial que tendría que haber participado como un propietario más el aprovechamiento urbanístico, y el trazo de color amarillo fosforito es zona peatonal que no ha sido respetada en las cesiones. Estimo que en total son más de 600 m2 a salvo de una mejor medición.

Error, negligencia, falta de control… necesito hacer un esfuerzo de contención. El caso es que la figura clave en toda esta historia, vuelvo a insistir es Javier Leonardo, ahora contratado para dar forma con este modificado que coloca bajo sospecha de fraude a esta operación urbanística que parte de un extraño y torpe agrandamiento de la parcela a costa del espacio público que pertenece al común de la ciudadanía.

Exceso de edificabilidad y aprovechamiento con una planta de más.

El futuro centro comercial amplía considerablemente la superficie edificada de ocupación de la parcela pasando de los 3.313 m2 que ocupa ahora el edificio de la fábrica de anchoas, a los 4.874 m2 que ocupará el futuro centro comercial. Ello implica un incremento del porcentaje de  de ocupación de la parcela del 60% al 88%. Las normas urbanísticas del P. G. establecen un porcentaje de ocupación del 65% (capítulo X.9.8 de las normas urbanísticas del PGOU) por lo que el nuevo centro comercial proyectado sería ilegal.

planocentrocomercial

El nuevo centro comercial ocupa el 88% de la parcela, aumentando en un 28% la ocupación de la parcela de la fábrica. Sin embargo, las normas urbanísticas del Plan General permiten un máximo de ocupación de la parcela del 65%.

En cuanto a la edificabilidad vuelve aparecer otra cuestión que me deja bastante perplejo. Según el  Plan General  en suelo productivo de grado 2 el coeficiente de edificabilidad es de 0,70 m2/m2, sin embargo la fábrica de Lolín según el plano tiene las alineaciones y alturas prefijadas, algo que es perfectamente ajustado al Plan General (apartado 2 del capítulo X.9.9 de las normas urbanísticas del P. G.), por lo tanto la edificabilidad se amplía según lo indicado en dicho plano. Lo extraño es que según el plano del P. G. las alineaciones se corresponden más o menos con el edificio construido, pero el nº de plantas no. El Plan General establece tres plantas, es decir, baja más dos, y en su lugar se han construido cuatro plantas, baja más tres, una planta de más. Ninguna otra fábrica del municipio, ni ninguna de las superficies comerciales (Eroski, Netto, Lidl, Dia) ha tenido este tipo de prerrogativas que ahora se trasladan al futuro centro comercial que, según mis cálculos, alcanzará una edificabilidad de 3,12 m2/m2 y 15.454 m2 de espacio construido (un exceso de 5.515 m2).

Esto que es una ilegalidad (otra más) que no fue advertida por los servicios técnicos municipales en el momento de dar la licencia se traslada ahora al nuevo centro comercial, algo que es contrario a derecho, pues las infracciones urbanísticas graves  en modo alguno deben consolidarse con la nueva recalificación enterrando una actuación negligente, la del Ayuntamiento, que en su momento debió actuar.

plano_secciones

El nuevo centro comercial amplía la ocupación de la planta baja y primera, y mantiene las alturas de la edificación de la fábrica. Pero esta ya tenía una altura de más: cuatro en vez de tres.En el cómputo general, si damos por buenas las tres plantas que son acordes al Plan General, la edificabilidad resultante sería de 3.313 x 3 = 9.939 m2. Sin embargo la edificabilidad que resulta de la propuesta de modificado del P. G. es de 15.454 m2, por lo que se produce un exceso de 5.515 m2 de suelo construido que no tiene ninguna justificación. Hay que recordar que el modificado que se propone es de uso industrial a comercial, pero la edificabilidad no puede variar, a no ser que queramos hacer unas normas urbanísticas a la carta, algo que no puede bendecirse si quiera por un convenio urbanístico. Ya sé que esto es muy prolijo para la mayoría de los lectores, pero hay que decirlo.

Termino. No sé cuál será el devenir de este asunto. Su promotor tenía bastante claro que el proceso de negociación con el Ayuntamiento estaba suficientemente avanzado y en breve se iba a proceder a la firma del convenio urbanístico. Ya dije hace unas semanas que asistimos a una convenio oneroso para los intereses muncipales porque si se eligiera otra forma de planificar seguro que se derivarían mejores resultados para el interés público. Pero es que ahora sabemos que este convenio encierra irregularidades que avisan de responsabilidades penales para quien lo sostenga o siga cerrando los ojos a lo que aquí se denuncia.

Juantxu Bazán, 27 de enero de 2017.

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1 comentario

  1. yomismo

     /  31 enero, 2017

    aquí huele muy pero que muy mal, no se si serán las tripas de tanta anchoa, pero esto es increíble

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