Recalificación urbanística de la fábrica de Lolín (capítulo 1º) en el que se reflexiona sobre el dilema entre el interés privado y el interés público y sobre la obligación de cumplir con lo prometido.

Hace ya más de un mes fue presentado por su promotor, Jesús Gutiérrez, el proyecto de traslado de la fábrica de anchoas Lolín de Brazomar al polígono Industrial de Vallegón, una operación que no ha sorprendido a nadie pues ya hace años que lleva urdiéndose y a la que solo faltaba darle forma y encaje. Quizás lo sorprendente es que la misma adquiera publicidad en un momento en el que su promotor es concejal del Ayuntamiento, portavoz del grupo PRC en la oposición, y que se transmita la convicción de ser él quien controla el proceso sobre el que no se atisba ningún tipo de obstáculo. Tampoco se observa que esta operación esté provocando algún tipo de controversia en la opinión pública, y la verdad es que desde mi punto de vista tiene unos agujeros tan grandes que merecen analizarse. En principio, me dedicaré a informar sobre el contenido del proyecto y a reflexionar sobre la filosofía que subyace en esta iniciativa, y en otra ocasióń me posicionaré sobre los aspectos relativos al cumplimiento de la legalidad.

Empecemos por decir que el traslado de la fábrica en cuestión es algo que va más allá de una mera transacción empresarial y que implica una operación urbanística de mucha envergadura que supone la recalificación de los aproximadamente 5.500 m2 de suelo que ocupa la actual fábrica. Tal recalificación consistiría en lo siguiente:

  • Cambio del uso productivo de nivel b a nivel d, lo que significa un cambio en el uso del suelo que permitiría actividades comerciales y deportivas. Hasta ahora solo era posible la actividad industrial.
  • También se produce un aumento considerable en la edificabilidad bruta, añadiendo 1.561 m2 de suelo edificable en planta, y aumentando en 2.479 m2 el suelo construido que se distribuye en espacios comerciales, aparcamientos, gimnasio y pistas de pádel.
  • Se señala la cesión de un espacio peatonal (810 m2) y la construcción de una pasarela para bicis y peatones que conectarían con la vía verde de Castro a Traslaviña salvando la rotonda, así como un espacio deportivo en la última planta del nuevo edificio de unos 1000 m2 (esto último no aparece en la documentación estudiada si bien así ha sido declarado por su promotor).
cuadrosuperficies

Cuadro de superficies según la memoria del borrador del modificado del Plan General del proyecto de traslado de la fábrica de Lolín. El cuadro que expone la propiedad es equívoco pues señala que la superficie actual es de 6.178 m2 cuando la superficie de suelo industrial según el Plan General es de 5.538 m2. La diferencia (640 m2) no es un error de medición como se dice en la documentación aportada por su promotor sino una detracción (apropiación) de suelo público. 

La recalificación tiene su elemento más característico en la conversión de la fábrica de anchoas en un centro comercial y deportivo y se presenta como altamente beneficiosa para mejorar los usos de la zona, el tránsito peatonal, la economía, así como la generación de puestos de trabajo. Se afirma incluso que esto puede ser bueno para el comercio local. Es una manera de interpretar la realidad, aunque no coincide con la que yo mantengo una vez estudiados los documentos a los que he podido acceder (al final de este artículo se ofrece bastante documentación). Diré, no obstante, algo a favor de esta iniciativa: es imprescindible hacer urbanismo, debatir sobre urbanismo, y desde este quehacer plantear la posibilidad de que espacios como la fábrica de Lolín sean susceptibles de albergar otros usos.  Pero también tengo que decir que el camino elegido siendo muy útil para su promotor no es el que conviene al Ayuntamiento. Para poder defender este planteamiento es preciso comprender el entorno en el que nos ubicamos. Desde el monte Cueto, se aprecia muy bien:

desdecueto_reduc_rotulada

Foto tomada desde la cima del monte Cueto de la zona de Brazomar a finales de noviembre de 2016, en la que pueden observarse las cuatro fábricas que quedan en la zona. 

El entorno de la fábrica Lolin (construida en el solar de la fábrica de Oleotécnica) es el del barrio de Brazomar, espacio que ha albergado la principal actividad fabril en el municipio desde finales de los años 50, y que ha sido acechado por el crecimiento urbano de Castro. Al lado de la fábrica de Lolín subsisten otras tres fábricas: Herrán y Díez, Asco Numatics y Ashland Chemical (esta última ya ha decidido su traslado a la zona industrial de Bizkaia). Esta zona va adquiriendo en los últimos años una vocación comercial tal como se constata con la instalación del híper DIA, el Bazar Chino Bazamar y el híper Eroski. Muy próximo hay otras dos grandes superficies comerciales (Netto y Lidl), y un polígono industrial (La Tejera) en el que se ubican pequeñas empresas comerciales y de reparaciones. Un colegio, dos gasolineras… En fin un mosaico de actividades que, desde mi punto de vista, reúne muchos contenedores con diferentes usos y un lamentable hábitat para peatones y ciclistas, con una pésima circulación, peor movilidad, y sin espacios comunes ni elementos que le den identidad vecinal o un espacio común de relaciones. Además hay algunas parcelas limítrofes sin edificar. En total unas siete hectáreas de superficie, que quizás debieran ampliarse a diez o quince, dependiendo de dónde queramos localizar nuestra área de estudio. No hace falta insistir en la importancia estratégica de esta zona para el desarrollo de la ciudad. Es un área con una topografía muy favorable para albergar diferentes usos, pero en la que se producen otras características muy relevantes a tener en cuenta:

  • Es la zona con mayor tensión del municipio en cuanto al tráfico al ubicarse en las rotondas de salida y entrada de vehículos en dirección a Bilbao, Sámano, La Loma, Mioño, Cotolino y la playa. La fábrica de Lolín se ubica al pie de dos rotondas. La zona es un obstáculo que entorpece la comunicación peatonal y ciclista entre Mioño, La Loma, y Sámano con el centro urbano, algo que repercute de forma muy desfavorable para la movilidad sostenible del municipio en general.
  • El conjunto presenta un elemento determinante para mejorar el hábitat y la calidad de vida de la zona: la ría de Brazomar. Recuperar la ría y configurarla como un espacio de uso y disfrute público preservando los valores ecológicos de este entorno debería ser el nexo de interés común para con ello mejorar la calidad ambiental del conjunto de la ciudad.
  • El traslado de las fábricas (las cuatro) es una oportunidad inmejorable para albergar otros usos públicos y privados que podrían revitalizar el conjunto. Ello permitiría planificar usos residenciales, comerciales y hoteleros, con un espacio aún notable para espacios y equipamientos públicos, articulando tales usos sobre el entorno de la ría.
  • Del resultado de planificar una gran porción de suelo (unas 7 hectáreas que podrían ser ampliables), frente a urbanización de una de sus fincas (unos 5.500 m2), se consigue que el Ayuntamiento pueda recibir una mayor cantidad de aprovechamiento y cesión de dotaciones y espacios públicos permitiendo con ello planificar mucho mejor el conjunto de la zona y articularla con las demás zonas del municipio.
ortofotofabricasnombradas_reduc

Ortofoto del entorno fabril y comercial de la fábrica de Lolín en el que se aprecia la importancia de la red de comunicaciones entre el casco urbano con las periferias y las salidas a la autovía y núcleos urbanos menores del municipio, y la centralidad de la ría de Brazomar. 

Hasta aquí el diagnóstico de la situación, sobre la que a buen seguro se podrán hacer matices, apreciaciones, o revocaciones de diferente índole, pero creo que en buena medida podemos estar de acuerdo, incluso desde cualquier posición política o ideológica. Cuando pensamos en el tejido industrial de Brazomar seguro que a muchos se nos representa el ejemplo de Bilbao, y su ejemplarizante transformación urbanística. La constitución de Bilbao Ría 2000 tras el desmantelamiento de la zona industrial de Abandoibarra podría ser un referente a tener en cuenta en el que es posible la colaboración público y privada y defender sin fisuras el interés general, porque en el fondo en la planificación de la ciudad no hay dilema entre el interés privado y público cuando es el Ayuntamiento quien toma las riendas. 

Ello significa que el control sobre el proceso le corresponde al Ayuntamiento, no al dueño de una de las fábricas. Esa es la clave para que el urbanismo tenga consecuencias favorables para el interés general. La propia ley del Suelo establece que en los procesos de transformación urbana es válida tanto la iniciativa privada como la pública, pero la dirección del proceso debe ser siempre pública (art. 8.2 del RDL 7/2015 del texto refundido de la ley del Suelo).

Con el proyecto Lolín sucede lo contrario. Si no lo remedia el equipo de gobierno en el que CastroVerde tiene la competencia de Urbanismo es muy posible que se pierda una gran oportunidad y se recaiga en uno de los sucesivos errores que han teñido el urbanismo en nuestro municipio en los últimos cincuenta años: hacer prevalecer el interés particular sobre el interés general, o lo que es lo mismo, ceder el control del proceso urbano a la iniciativa privada. Eso es lo que sucede (tenemos un montón de ejemplos en el crecimiento urbano de los últimos años) cuando el espacio urbano se trocea para satisfacer los intereses de un propietario, promotor, o empresario, obviando la principal competencia urbanística que le corresponde a un municipio, es decir, la planificación de la ciudad para conseguir mejorar la calidad de vida del conjunto de los vecinos. De ello resultarán siempre beneficios (y cargas) para la parte privada, pero lo primordial es que el Ayuntamiento ponga sobre la mesa la opción más ventajosa para el interés público, algo que solo puede entreverse si se planifica desde la globalidad, atendiendo a todo el territorio, y no solo a la parte que afecta al dueño de un solar.

La obligación de cumplir con lo prometido: “Un urbanismo al servicio de la ciudadanía, no de intereses especulativos”.

El proyecto Lolín  acaba de solventar el “trámite estratégico ambiental”. Según el itinerario marcado por su promotor a continuación se dará forma a un convenio urbanístico por el que el Ayuntamiento se comprometerá a tramitar el modificado del Plan General para justificar legalmente el cambio de uso de la parcela que precisa esta operación urbanística. Es el modificado del plan general nº 23. Hay que decir además que es el vigésimo tercer modificado de un plan general que no está siquiera adaptado a la ley del Suelo de Cantabria.

El equipo de gobierno formado tras el pacto CastroVerde – PSOE lanza un mensaje a la ciudadanía en el que pretende “implantar una nueva forma de gobernar, basada en la ética, el servicio al ciudadano, la búsqueda del interés general, la transparencia y la participación ciudadana”. Una nueva forma de gobernar, o si se prefiere un nuevo modelo de gobernanza, implica otro modo de hacer urbanismo, algo parecido a lo que CastroVerde (responsable del Urbanismo) declaraba en su programa electoral: “Un gobierno para reconducir la situación del urbanísimo y regenerar la política urbanística de nuestra ciudad, un urbanismo al servicio de los ciudadanos no de los intereses especulativos”. En el nuevo modelo de gobernanza que se predica lo fundamental es que se cumplan los pactos adquiridos con la ciudadanía. Esto es justamente lo que a mí y a muchas personas que fundamos CastroVerde nos animó a apoyar e impulsar este proyecto. Por lo tanto, aquí no hay dilema entre el interés privado y el interés público, el dilema, el auténtico dilema, es cumplir con lo que se dice. Y este es un dilema que si se quiere se resuelve bien, pues sólo cabe una dirección posible, la de tomar medidas para hacer aquello que fue prometido.

Y eso es lo que reclamo: que el Ayuntamiento tome las riendas del Urbanismo, que los planes urbanísticos, como el que nos ocupa, vayan acompañados de la necesaria transparencia, y de la participación ciudadana que predica un nuevo estilo de gobierno. Eso significa convocar a ciudadanos, profesionales, asociaciones. Abrir espacios de debate y de participación. Estudiar fórmulas que propicien una mejor relación entre los espacios públicos y privados, la evaluación de las necesidades sociales, la gestión del espacio común, la previsión de espacios para equipamiento públicos y zonas verdes. Gobernanza y política urbana en la que se defienda el interés público.

Quizás, resultado del necesario debate sobre el futuro de la ciudad y sobre el urbanismo lleguemos a la conclusión de que los convenios urbanísticos con particulares han resultado ser un pésimo negocio para los intereses municipales, y que lo que urge ahora es repensar la ciudad, diseñar el futuro del municipio, reflexionar sobre lo que nos interesa y sobre lo que queremos, y cuando lo tengamos claro hacer lo que toca: revisar el Plan General y que el Ayuntamiento tome la iniciativa sobre el futuro del municipio.

Juantxu Bazán, 5 de enero de 2.017.

Información obtenida en periodo de información pública en la Dirección General de Urbanismo, el pasado 30 de noviembre, en el que pude ver la documentación que acompaña al Informe Ambiental Estratégico y fotografiar algunos documentos que lo acompañan.

Publicación BOC del Informe Ambiental Estratégico

Memoria Borrador Modificado del Plan General nº 23

Informe de la D. G. de Ordenación Territorial del Gobierno de Cantabria.

Alegaciones presentadas por ARCA en trámite de consultas.

Intervención de Jesús Gutiérrez en CastroPuntoRadio presentando el proyecto:

http://www.ivoox.com/entrevista-a-jesus-gutierrez-castro-sobre-traslado-audios-mp3_rf_13992448_1.html

planocentrocomercial

Fotografía del plano del futuro centro comercial en el que se ha ampliado en planta 1.561 m2.

planocentrocomercial_plantas

Fotografía del plano con las cuatro plantas del futuro centro comercial con una ampliación del suelo edificado de 2.479 m2. 

Deja un comentario

2 comentarios

  1. SIRO ANTONIO cobelas barcena

     /  6 enero, 2017

    Hola el dinero hace milagros .por algo esta de concejal y traera problemas .

    Responder
  2. yomismo

     /  13 enero, 2017

    Genial artículo que plasma una preocupante necesidad de Castro y a la vez una gran oportunidad.

    Responder

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: